2 460
Жилищный тупик России (1): или куда нас привела «льготная ипотека» и жадность застройщиков
Автор – Юрий Подоляка
Ранее я уже несколько раз писал о том, что в демографии вопрос обеспечения семей жильем – является главным. А еще утверждал, что нынешняя наша политика в этом вопросе в корне ошибочна и по сути завела нас в тупик. И лишь подталкивала к демографической бездне.
И сегодня в данном материале я хочу с цифрами в руках это не только доказать, но и обосновать, что единственным решением проблемы (тем более в условиях России с ее просторами) является системное возведение так называемой малоэтажной застройки.
Для начала немного этих самых цифр. Итак, как варьировалась площадь квартир в России по годам, начиная с 2000 года и до условно старта программы так называемой льготной ипотеки (табл.1 и табл.2).
Что мы здесь видим. Размер квартир в нулевых рос, а потом довольно заметно стал падать. Причем, также (по второй таблице) мы видим, что это связано в первую очередь быстрым ростом количества «однушек» (и студий) во вновь вводимых многоквартирных домах.
Повторю, это было ДО СТАРТА льготной ипотеки, когда согласно Росстату доступность жилья для россиян была самой большой. По статистике это случилось в 2019 году, а в 2020-ом мы решили начать помогать семьям обзаводиться жильем. Что мы получили по итогу (не считая космической стоимость жилья, что само по себе убивает демографию на корню) хорошо видно в таблице 3.
Которую я нашел в пожалуй самом толковом блоге посвященному демографии (и на который всем, кто интересуется данной тематикой рекомендую подписаться).
Где к тому же автор блога сделал очень правильное разделение. Он отделил жилье, которое строится людьми самостоятельно (через ИЖС) и многоквартирные дома. И это очень важно, чтобы докопаться до сути.
И по этой таблице мы видим, что «средняя температура по палате» (в Росстате) во многом обманчива. И никаких средних размеров квартир даже более 40 кв. метров в многоквартирных домах нет и в помине. Практически все «многокомнатные квартиры» в статистике это есть индивидуальные дома. А средняя площадь квартир в домах-муравейниках (которые и строятся по всей стране), составляет около 33 кв.м. И чего в этой таблице только не хватает, так это процента однокомнатных квартир и квартир-студий в этих самых «многоквартирниках».
В таблице его нет, но по тем данным которые я нашел, это 88%!!!
Сограждане только ВДУМАЙТЕСЬ В ЭТУ ЦИФРУ. 88% квартир, которые сейчас строятся в России (и почти во всех случаях это т. н. семейная ипотека спонсируемая государством так как все недоплаченные проценты ложатся тяжким бременем на госбюджет) это квартиры студии и однушки с средней площадью около 30 кв.м.
И у меня вопрос на логику – можно ли в таких квартирах, особенно с учетом, что там и дворов то нет (чтобы играть с детьми, как нет и детской инфраструктуры в достаточном объеме) создавать семьи даже с двумя детьми.
Ответ четкий и однозначный НЕТ это НЕВОЗМОЖНО. А о ТРЁХ и говорить нечего.
Вот и получается, что все эти годы мы сами, за счет бюджета спонсировали в стране малодетность, усугубляя проблематику в демографии страны. А карманы при этом набивали застройщики, которые умело лоббировали свои интересы во властных кабинетах и тем самым помогали сваливать страну в демографическую яму.
К чему продолжение данной политики приведет, думаю, пояснять не надо. Это будет ПРИГОВОР СТРАНЕ. Который, как и «дорога в Ад», устилается прямо сейчас «хорошими намерениями». Как по мне это вредительство.
У меня по этому вопросу на пока все. Но продолжение явно следует. И в нем мы с вами поговорим о позитиве. Вернее о том, как можно все сделать правильно.
Жилищный тупик России (2): поручения президента от 10.02.26...
Итак в прошлом материале цикла я с цифрами в руках показал, что главная мера поддержки семей с детьми для решения их жилищных проблем, руками жадных застройщиков и неразумных механизмов привел к тому, что жилье в России стало практически недоступным для населения. А то что доступно, настолько мало, что семье даже с одним ребенком там жить просто нереально.
И прежде чем перейти к альтернативному решению данной проблемы, я хочу посвятить отдельный материал вчерашним поручениям Владимира Путина по итогу заседания Совета по реализации демографической и семейной политики.
Тем более, что эти поручения просто идеально ложатся в те рекомендации, которыми я хотел поделиться. Вернее, наполняют их нужным финансированием (в первую очередь).
Итак, что было поручено Верховным (главное). Я бы выделил три.
Во-первых, новая мера поддержки – единовременная выплата семьям за рождение четвертого и последующего детей до 450 тыс. рублей для погашения ипотечной задолженности.
Во-вторых, программа льготной аренды жилья для семей с детьми, которые не имеют собственного. Как по мне очень нужная мера.
В-третьих, создание на портале «Госуслуги» раздела «Семья» для того, чтобы население знало о мерах их поддержки.
Реально многие до сих пор не знают на что они могут претендовать, а потому и не пользуются. Плюс, здесь было бы здорово максимально автоматизировать начисление средств по льготам, чтобы избавить молодые семьи от необходимости тратить на это время. Тем более, что это на сегодняшнем уровне автоматизации процессов учета сделать несложно.
При этом более подробно хотел бы здесь остановиться на первом пункте и увязать данную помощь с программой начисления материнского капитала. Потому что именно эти деньги могут стать той финансовой базой, которая позволит семьям обзавестись недорогим, но удобным и комфортным для проживания жильем.
Для начала будем считать, что данная мера будет утверждена (и в этом у меня нет никакого сомнения, раз она прописана в поручении даже суммой). Единственно, что конечно, было бы логично, раз уж у нас Маткапитал выплачивается на первого и второго ребенка, ввести ее с третьего. Так как 3 детей, это уже в наше нелегкое время подвиг для многих семей.
И если бы такое изменение было бы принято, то семья имеющая четырех детей могла бы рассчитывать суммарно на денежный ресурс в почти 2 млн. рублей, которые могла бы тратить на первичный взнос и дальнейшее погашение льготного ипотечного кредита.
При этом (исходя из выводов первой части) я считаю просто НЕОБХОДИМО законодательно запретить льготную семейную ипотеку для жилплощади размером менее 70 кв.м. в многоквартирных домах и 100 кв.м. в индивидуальных. Потому что на меньшей площади растить двух и более детей просто нереально.
И это сразу безо всяких запретов резко уменьшит долю «однушек» и «студий» в новых многоквартирных домах до минимума (так как под них не будет финансового ресурса). И вторым следствием станет падение цен на недвижимость.
Более того, в условиях сегодняшних ценовых реалий в этом случае она сосредоточится исключительно в индивидуальной застройке. Что нам и нужно. И осталось теперь выяснить а можно ли сегодня в России построить комфортный одноэтажный дом за 10 млн.руб.
Оказывается можно. Более того, можно даже за 6 млн.руб. Правда здесь уже будет нужна оргпомощь местных властей. Которая, с учетом поручений президента, а также приоритетности данной программы для КиПиАй местных властей, гарантирована.
И подробно об этом мы поговорим в следующей части
Жилищный тупик России (3): альтернатива ЕСТЬ!!!
Итак, в предыдущих двух частях цикла мы с вами рассмотрели историю (часть 1) и последние действия власти (часть 2) в вопросе обеспечения российских семей доступным жильем. И пришли к выводу, что эксперимент с льготной ипотекой (в 2020-25гг.) применительно к многоквартирным домам не решил, а только усугубил демографическую проблематику.
Во-первых, это кратно взвинтило стоимость недвижимости, сделав ее недоступной для многих (даже по льготной ипотеке).
Во-вторых, привело к уменьшению размеров квартир, превратив их по сути в скворешники, а дома в муравейники. Где воспитывать детей нереально от слова совсем. Что и вылилось в т.ч. в обвал демографических показателей по стране.
То есть многоквартирные дома при текущих условиях это крест на демографии страны и уничтожение России. А значит, только малоэтажная застройка. И других вариантов просто нет.
При этом денежный ресурс, который уже сегодня можно использовать для покрытия расходов на жилье у семей с двумя детьми достигает почти 1 млн. рублей (материнский капитал). А в следствие последних поручений президента они могут вырасти (начиная с четвертого ребенка) на 450 тыс.р. за каждого.
А отсюда переходим к постановке задачи – можно ли имея на руках 1 млн. рублей обзавестись хорошим жильем в месте, где можно найти достойную работу и растить семью с тремя и более детьми.
Можно. Для начала о самом доме. Не буду предлагать конкретного решения (их достаточное количество). Просто приведу фото одного их них, который, с учетом специфики России, мне кажется одним из самых оптимальных.
Дом, площадью 107 кв.м., с одним большим санузлом, тремя спальными и гостинной-кухней Более чем достаточен для проживания семьи с 2 детьми. В нем очень комфортно будет семье с тремя.
В ценах 2025 года этот дом стоил – коробка (в зависимости от типа фундамента) с окнами и дверьми от 40 т.р/кв.м. Дом под ключ (в отделке на фото) от 70 тыс.р./кв.м.
Всего 7,5 млн. рублей.
На фото чуть больший дом – 120 кв.м. Пересчитать его экономику можете сами. И он сразу много удобней.
И если 1 млн. рублей будет использовано для первоначального взноса, то собственных средств по льготной ипотеке под 6% надо найти всего 500 т.р. (см. расчет 1). Далее суммарный доход семьи при 10-летнем сроке ипотеки должен быть 110 882 рубля (не для всех, но вполне подъемная для многих цифра) и месячный платеж составит 66 529 рублей.
Причем, это под ключ. Если хозяин дома что-то захочет сделать сам – ту же отделку (а это в таком доме нетрудно), то это позволит уже и жить в доме и меньше за него платить. И доделывать по возможности вечерами и на выходных. Что само по себе формирует нужные навыки не только у отца семейства, но и у детей(!!!).
Индивидуальная застройка позволяет гибко подходить к каждому отдельному случаю и позволяет отцам семейств (если у семьи денег мало, а руки на месте) резко сократить сумму кредита, а значит гораздо большему количеству семей воспользоваться этой программой.
Причем, по моим прикидкам (пока приблизительным, но думаю, скоро смогу просчитать точнее) сумму дома, который можно будет зарегистрировать, а значит и оформить его в ипотеку составляет от 6 млн. рублей. А это уже совсем другая раскладка (расчет 2). 88 705 рублей доход семьи и 53 223 рубля месячный платеж при 10 летней ипотеке.
Но это дом. А как же «земля в хорошем месте»? Ведь она же стоит тоже денег? И вот тут я думаю, самое время включиться нашим губернаторам, для которых данная схема может оказаться решением их главной задачей, которая им ставится сегодня...
И об этом мы поговорим уже в следующей части.
Жилищный тупик России (4): «земельный вопрос»...
Напомню, в предыдущих трех частях мы пришли к выводу, что попытка решить демографические проблемы страны (в разрезе обеспеченности молодых семей жильем) при помощи льготного кредитования потерпели полный крах. Они только раздули стоимость недвиги и сделали ее недоступной для людей. К тому же загнали их в малоразмерные «скворечники», где завести семью даже с двумя детьми просто нереально.
Также мы пришли к выводу, что решение только в малоэтажной застройке страны. А еще увидели, что текущие решения вполне позволяют построить комфортный и удобный дом для пяти человек. Причем, он будет таким семьям по карману.
И в конце прошлой части нашего «разбора полетов» мы как раз и подошли к вопросу «земли»...
В России главное ее богатство это земля. У нас ее много. И это наше главное конкурентное преимущество по сравнению с другими. Которое мы просто обязаны использовать.
Но, как мне уже возразили в личке, в хорошем месте она стоит вполне серьезных денег и потому заметно может удорожать проект в целом.
Согласен. Но здесь самое время вступить «в бой за демографию» местной власти. И в первую очередь – губернаторам. Именно они могут сделать так чтобы такие «хорошие места» (где можно выстроить и логистику к крупным городам и социальную сферу) появлялись бы на картах их регионов в нужном количестве. Причем для многодетных семей – за бесплатно...
Схема простая. Нужно только централизованно выделять землю для таких поселений из «земель запаса» (лучше уже рядом с живыми селами, чтобы далее сэкономить на логистике и проведении электричества, газа и дорог) и раздавать ее с добавочным соглашением, что эта земля им выдается за «1 рубль», но при условии, что по итогу у этих семей будет не менее 3 детей (через допустим 10 лет). Либо, если семья уже многодетная, что они родят хотя бы еще одного малыша.
Если это условие не будет выполнено, то по истечении указанного срока они вынуждены будут заплатить рыночную стоимость своего участка. При этом размер таких участков не должен быть менее 20 соток. А лучше больше, чтобы семьи могли завести приусадебное хозяйство.
А еще очень правильно (и это будет способствовать комплексному решению сразу очень большого количества проблем) увязывать создание таких поселений с инвестиционными проектами региона. Что сразу решает проблематику занятости.
Например, завтра в точке «А» будет построено предприятие на 1000 рабочих мест. А значит рядом можно найти несколько подзаброшенных сел. И это сразу вольет в них жизнь. Причем по статистике до 30% рабочих мест в н.п. создаются сферой услуг, которая обеспечивает удобство жителей. Таким образом предприятие в 1000 человек позволит разместить рядом до 1 500 взрослых (и полностью обеспечить их работой).
А еще сейчас в моде удаленная работа. Которая сама по себе способствует росту демографических показателей. И ясно, что селиться удаленщикам лучше вокруг вот таких вот поселков (чтобы иметь доступ к базовой инфраструктуре высокого качества). Что сразу увеличит потенциальную ёмкость таких новых поселений минимум вдвое (а может и больше). То есть до 3 000 взрослых. И не менее 3 000 детей. А в идеале 4 500.
Плюс оставшиеся в селе люди, могут тоже улучшить свое положение, организовав для переселенцев снабжение их качественными и экологически чистыми продуктами.
И что еще важно, это будут молодежные поселения с большим потенциалом для будущего роста и развития. Что крайне важно для заселения тех частей страны, которые в этом наиболее нуждаются.
А еще такой подход можно применить при переселении европейцев-традиционалистов. При таком решении им будет гораздо проще интегрироваться (так как смогут селиться компактно). А сами они смогут стать теми инвесторами, которые и будут создавать те самые производства, вокруг которых будут будут селиться люди. То есть и для решения этой проблемы такой подход идеален.
Как-то так я все это вижу в первом приближении. И на этом разрешите мне поставить в этой теме точку.
"Человейники" убили русскую демографию: пора исправлять ситуацию
Кто и зачем ЗАГНАЛ людей в ЧЕЛОВЕЙНИКИ
502 275
43 650
210
