Риелторы жалуются на «эффект Долиной». «Алиса» тоже предупреждает

Россиянам, опасающимся участвовать в сделках с недвижимостью с участием пожилых продавцов под влиянием «эффекта Долиной», лучше всего обращаться за помощью к профессиональным риелторам.

Такое мнение высказал член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков, подчеркнув, что при этом стоит выбирать тех агентов, которые интегрированы в профессиональные сообщества и работают в паре с юристом.

«Коллеги жалуются, что с пожилыми продавцами становится потяжелее продавать объект», – добавил он также, уточнив, что это не «прям повально», но отказы покупателей от сделок с владельцами объектов недвижимости пожилого возраста фиксируются. Людям, опасающимся попасть в спорную ситуацию после совершения сделки, Константин Барсуков порекомендовал при покупке внимательно смотреть на схему предстоящей сделки и самостоятельно проверять все ее нюансы и несовпадения в деталях «легенды» продавца недвижимости.

Возникает вопрос – а зачем покупателю детальнейшим образом вникать во все детали и нюансы предстоящей сделки с недвижмиостью при заключении договора с риелтором? Ведь они все, как под копирку, утверждают, что с их участием сделка является полностью безопасной. Фирма, как гворотся, гарантирует.

Или все-таки не гарантирует?

«СП» стало известно об одной такой сделке, которая была совершена как раз в первой половине ноября этого года, где в качестве продавца выступала как раз пожилая пенсионерка.

– Мы продавали частный дом, надеялись обойтись своими силами, потому что имели уже в этом успешный опыт, причем дважды, – рассказал Игорь С-ов, зять проживающей в Московской области 70-летней Марии Владимировны К-ой. (личные данные изменены по просьбе респондента – «СП»)

– Как только мы выставили объявление о продаже, нас сразу же стали назойливо осаждать риелторы всех мастей, навязывая «договор о сотрудничестве». Один, особенно назойливый, звонил аж в течение двух месяцев буквально ежедневно, несмотря на все наши категорические отказы. Мы бы и дальше никуда не торопились, но жизнь внесла свои коррективы, и поэтому в феврале 2025 года все же согласились на агента. Нас подкупило то, что это был представитель ну очень крупного агентства по продаже недвижимости, имеющего штаб-квартиру в Москве и разветвленную сеть представительств по всей России.

На словах он обещал, во-первых, взвалить на свои плечи все заботы по продаже дома на свои плечи, во-вторых, все разъезды и хлопоты по сбору необходимых документов, и, в-третьих, обещал в четырехмесячный срок буквально «из-под земли достать» самого лучшего покупателя на наших условиях.

«СП»: Были ли эти обещания отражены в договоре об оказании агентских услуг?

– По всему договору «размазано» только то, что мы обязуемся в случае самостоятельной продажи объекта возместить агенту все понесенные им расходы и еще неустойку в размере 50 000 рублей. Это если до того, как он возьмет с покупателя «аванс, залог, задаток, либо иной обеспечительный платеж» в счет будущей сделки. А если после, то возместить все расходы плюс 150 000 агентской комиссии за сделку. При этом все его обязанности заключались лишь в расплывчатых «консультировании» и «оказании содействия» при том, что в наши обязанности, если говорить простыми словами, входило ничего на объекте руками не трогать, пока агент не разрешит (копия договора имеется в распоряжении редакции «СП).

«СП»: И каков же был результат?

– В результате мы дом все-таки продали, только не через 4 месяца, в лишь в ноябре. При этом мы сами добрые два месяца мотались по всем инстанциям, собирая необходимые справки о том, что дом не заложен, не оспаривается, что теща не банкрот и не собирается им становится и так далее. А агент только командовал по телефону «давайте-ка все побыстрее сделайте».

А еще пришлось агенту доказывать, что «электронная копия домовой книги», на предоставлении которой он настаивал, уже неактуальна, и ее аж с 2022 года с успехом может заменить так называемая адресная справка, утвержденная приказом МВД РФ.

На все наши претензии о расхождении обещаний агента с его делами тот отвечал, что «вообще-то он многое сделал, просто мы его работу не видели и поэтому не можем оценить». Например, «покупателю помог оформить ипотечный кредит». На резонное замечание о том, что это проблемы покупателя, и нас они волновать не должны, упрямо утверждал – «должны». Подоплека такой позиции выяснилась позднее – чисто случайно в процессе сделки всплыло, что ровно такую же комиссию в 150 00 рублей он взял еще и с покупателя.

В итоге под давлением агента дом «ушел» за сумму чуть не вдвое ниже, чем изначальная и вполне адекватная цена. Причем согласно договору купли-продажи (копия также имеется в распоряжении редакции «СП») выходило, что за любые негативные последствия сделки ни сам агент, ни его агентство, «срубив» буквально на пустом месте 300 000 рублей, ответственности не несут, это «привилегия» исключительно продавца и покупателя.

«Включено ли в настоящее время понятие „риелтор“ в официальный классификатор профессиональной деятельности, и каков вообще основной функционал агента по продаже недвижимости в таком случае?» – поинтересовалась после такого рассказа «СП» у искусственного интеллекта, который уже много где активно используется в качестве советника-консультанта на вполне официальном уровне.

– Риелторство официально включено в общероссийские классификаторы профессий и квалификаций, – ответила всезнающая нейросеть «Алиса».

– Для работы риелтору необходимо в первую очередь знание жилищного, земельного и гражданского законодательства, понимание механизмов ипотечного кредитования, владение методиками оценки недвижимости, знание основ маркетинга. Для этого существуют специализированные курсы и тренинги, программы повышения квалификации в образовательных учреждениях. Предусматривается сертификация от профессиональных ассоциаций.

«СП»: Чем конкретно рискуют продавец и покупатель объекта недвижимости, заключая договор с риелторским агентством?

– Основные риски связаны с недобросовестными действиями риелторов, недостаточной проверкой документов и неоднозначными условиями договоров. Например, могут использоваться «подставные» покупатели с целью создания иллюзии спроса на объект. Также они могут убеждать продавцов, что без их помощи квартиру не продать, чтобы вынудить их заключить договор о сотрудничестве. Причем нередки случаи, когда агенты одновременно получают комиссионные вознаграждения как от продавца, так и от покупателя, скрывая этот факт.

Абстрактные формулировки в договорах с риелторами не позволяют, например, однозначно определить, кто именно несёт ответственность перед третьими лицами в спорных ситуациях. Часто риелторы включают в договор условие о выплате полной стоимости услуг и неустойки при одностороннем отказе от договора, что незаконно.

Вместе с тем риелтор не может полностью выявить обременения, аресты, долги по ЖКХ или проблемы с правами собственности, а это чревато признанием сделки недействительной в будущем.

«СП»: Так является ли профессиональный риелтор абсолютным гарантом безопасности сделки с недвижимостью или нет?

– Риелтор не является полным гарантом безопасности сделки. Он выполняет посреднические функции. Однако даже при добросовестном выполнении обязанностей риелтор не может гарантировать отсутствие рисков, связанных с действиями других участников сделки или непредвиденными обстоятельствами.

Он не может влиять на действия мошенников, подделывающих документы, или на решения государственных органов. У риелтора может не быть доступа к данным, необходимым для полной проверки сделки. Если продавец заявит, что действовал под влиянием обмана, как в деле Ларисы Долиной, риелтор не несёт ответственности за последствия таких действий. Он также не может гарантировать, что сделка не будет оспорена из-за новых правовых норм или решений судов.

«СП»: Как граждане могут повысить степень своей уверенности в безопасности предстоящей сделки?

– Даже при работе с агентом по недвижимости стоит рассмотреть наём стороннего юриста для правовой экспертизы и оценки сделки. Риелтор – это только помощник в сделке, но не гарант её абсолютной безопасности. Клиенту важно сочетать профессиональную помощь с самостоятельной проверкой всех ее аспектов.