Об аварийном жилье и строительных сметах в Европе и в России

Оговорюсь сразу: я не инженер и ничего не знаю об архитектурных стандартах СССР. Могу только предположить чисто с визуальной точки зрения, что при возведении т.н. «хрущёвок» таких стандартов было немного. С десяток, не более того. И они были достаточно эффективны для достижения цели по переводу миллионов людей из бараков во вполне функциональные жилища.

Сейчас передо мной лежат два листочка бумаги с цифрами. Имеющие отношение как раз к тем самым «хрущёвкам».

Первый листочек – это западная строительная смета. Называется «Проект реновации 4-этажного многоквартирного здания постройки 1964 года». На территории бывшего соцлагеря. То есть вполне официальная европейская смета, составленная достаточно крупной строительной фирмой.

Собственно сама смета состоит из двух предложений: предложение-минимум и предложение-максимум. Стоимость предложения-минимум – 699.970 евро, то есть порядка 70 млн. рублей. Стоимость предложения-максимум – 821.063 евро, то есть порядка 82 млн. рублей.

Что входит в эти сметы?

Смета-минимум включает в себя ремонт и утепление внешних стен, ремонт и утепление крыши, а также увеличение жилплощади за счет превращения наружних балконов во внутренние помещения с установкой 7-слойного остекленения.

Смета-максимум добавляет ремонт и расширение подъездов, ремонт и утепление внутренних лестничных проемов с использованием декоративных материалов, а также облагораживание окружающей территории.

Вот две картинки реноваций «хрущёвок», выполненных по минимальной смете:

Уродливые «прыщи» на внешних стенах – это система принудительной вентиляции, которая позволяет избежать появления гнили и плесени внутри стен.

А вот это пример более дорогой реновации «хрущёвки». Размер сметы мне неизвестен, но с учетом существующих реалий платежеспособности населения, он не может сильно отличаться от цифр, приведенных выше:

Не уверен в том, что в реновации последнего показанного объекта участвовали евротаджики, но таблички-предупреждения о проложенных подземных коммуникациях уже покосились под грузом Ковида и СВО! Хотя может быть это кровавый Путин сюда ночью с ножовкой приполз и все испортил.

Справедливости ради необходимо отметить одну очень важную вещь.

В период 1991-2010 гг. в этой стране была произведена полная модернизация магистральных трубопроводов (водоснабжение и канализация) за кредиты, полученные от Брюсселя. Вполне допускаю, что это была политическая приманка для втягивания страны в Евросоюз.

И в тот же период жителей беспощадно принуждали к проведению евроремонта в их жилищах.

Евроремонт – это не косметическая замена выключателей и кранов. Прежде всего, это замена всех труб и кабелей внутри здания. Как выяснилось, ничего сложного в этом нет, и к тому моменту, когда наступило время придавать хрущёвкам «божеский» внешний вид, квартиры изнутри уже были приведены в нормальное состояние.

А теперь посмотрим на листок со строительным проектом мэрии одного из крупнейших городов России. Оговорюсь сразу – не Москвы! Потому что во всех известных мне странах мира столица никогда не является мерилом жизни народа. Столица – это всегда государство в государстве.

Итак, на сайте мэрии опубликован проект сноса ветхого жилья в одном микрорайоне. К сносу подлежат 43 хрущёвки. На месте которых планируется построить 6– и 8-этажные здания нового типа. Макет проекта не позволяет судить о количестве квартир в этих новых планируемых зданиях. Я также не нашел на сайте сведений об общей стоимости проекта, поскольку имеется отметка, что проект нуждается в доработке. Зато нашел 2 других цифры.

Одна цифра – это стоимость 4-комнатной квартиры в одной из этих хрущёвок: 3,5 миллиона рублей. То есть около 35 тысяч евро.

Вторая цифра – это планируемая стоимость квартиры в новых зданиях: от 13,5 миллионов рублей. То есть порядка 135 тысяч евро. Количество комнат и метраж не указаны.

А теперь сравним две бумажки. И выходит, что за цену всего 5 новых квартир в крупном российском городе можно привести в божеский вид любую из подлежащих к сносу хрущёвок. То есть за цену квартир в паре новых 8-этажек можно привести в нормальный вид весь подлежащий к сносу район. По европейским расценкам. С учетом европейской зарплаты строителей на уровне 13,5 евро в час. Это – для разнорабочих. Специалисты (сварщики, электромонтажники, и т.д.) зарабатывают от 40 до 80 евро.

Я не имею никакого представления о зарплатах строителей в России, но думаю, что таких зарплат на территории РФ нет. Иначе бы мирные и трудолюбивые «специалисты» из Средней Азии давно бы уже вывезли все русские деньги за рубеж.

Много лет тому назад я принимал участие в девелоперской спекуляции по созданию нового микрорайона из 2 улиц в одной из «новоевропейских» стран. Был составлен проект, в котором смета на прокладку центральной канализации, водоснабжения и электросети составляла 12,8 миллионов евро. Включая вырубку леса, прокладывание трасс, улиц, уличного освещения и последующего асфальтирования. При этом разделение ответственности (и расходов!) в странах ЕС имеет четкие границы: до моего порога – посторонний дядя (государство, муниципалитет, кто угодно), внутри моего жилища – мой кошелек.

В уже существующих районах в городах России значительной части подобных расходов для новых территорий быть не может. То есть улицы уже имеются, и теплотрассы уже проложены. Таким образом эта графа расходов отпадает.

А что же тогда подразумевается под термином «ветхое/аварийное жилье»? Говоря о виде снаружи надо понимать, что стены хрущёвок по умолчанию могут развалиться только во время землетрясения. Весь остальной внешний вид – см. евросмету выше.

Что внутри? Обои, выключатели и краны – это на совести жильца. Единственное, что серьезно – это трубы и электропроводка. Цена 1 метра водяной трубы колеблется от 1 до 2,5 евро за метр (диаметр 10-12 мм). Цена 1 метра канализационной трубы составляет около 3 евро (диаметр 120 мм). Цена пластмассого желобка для прокладки электрокабелей составляет 0,5 – 0,6 евро за метр. Сам электропровод – 2 евро за ведро. Ничего не знаю о газовых трубах и цене на них. Потому что последний газ, который видели в месте моего проживания, исходил из лошадей кавалерии Наполеона.

То есть стоимость материала по полной замене труб и кабелей в одном подъезде хрущёвки с учетом отводов в каждую квартиру уложится в сумму порядка полутора-двух тысяч евро. 150-200 тысяч рублей. Плюс работа бригады из 3-5 сантехников и одного электрика в течение 3-5 рабочих дней. Могли бы обитатели одного подъезда хрущёвки за 30 лет собрать такую сумму? Вопрос риторический. Сколько сегодня в России стоит никому ненужная и поэтому имеющаяся у каждого пластмассовая фигня из Китая? А слабо на секунду оторваться от экрана и улучшить условия проживания не в многопиксельном, а в реальном изображении?

Что же представляет собой вышеуказанный проект мэрии российского города? Прежде всего страдания для тысяч жильцов «аварийного» жилья. Потому что мудрая пословица гласит: 2 переезда равны одному пожару. Куда будут расселять этих людей? Во время моих скитаний по России в поисках жилья я насмотрелся на эти новые «человейники». Элитные бараки. По цене неплохой европейской виллы. Как говорится, не приведи Господь!

Если исходить из упомянутой стоимости квартир в новых зданиях, то мэрия собирается заработать на проекте пару триллионов рублей. При том, что полная реновация 43 хрущёвок уложится в пару-тройку миллиардов рублей по европейским расценкам.

Понятно, что у мэрии нет таких денег. Но неужели же нельзя снести не 43, а 2-3 хрущёвки, построить 1-2 новых многоэтажки, и на вырученные от продажи новых квартир средства отреставрировать весь оставшийся район? Не говоря уже о том, что там столько пустырей, что, вполне вероятно, и сносить-то ничего не надо. Место для новостроек есть. Чтобы не мучать тысяч граждан России переездом в новые бараки, в которых технических проблем будет не меньше, чем в «аварийных» хрущёвках.

Неужели среди обитателей 43 хрущёвок нет ни одного мужика–строителя, который имел бы представление о том, как нужно отремонтировать старое здание, и сколько это будет стоить по нынешним временам?

Вот пример крайне неудачной реновации здания советского периода в одной из ныне европейских стран: исключительно косметический ремонт по принципу «дешево и сердито». Выполнено несомненно на собственные сбережения жильцов, и, скорее всего, силами самих жильцов. Но при всем при том в этом «аварийном» жилье все-таки можно будет неплохо прожить еще десяток-другой лет до тех пор, пока люди не накопят денег на настоящий ремонт. По приведенной выше европейской смете.

Ну и последнее. Самое важное. Возвращаясь к исходному пункту, то есть теоретическому обоснованию проекта мэрии российского города. На что они рассчитывают? Какой русский человек может сегодня купить в своей стране жилье за 13 с лишним миллионов рублей? Я не считаю себя нищим европейцем, но мне это явно не по карману. Тем более, что в 80 километрах от моего дома сейчас за 35 тысяч евро выставлен на продажу новый дом из бревен с мебелью и сантехникой.

Е. Анисимов

25 октября 2023 г.